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Infos für Bauherren & Hausbesitzer

Das Land Hessen stellt nachfolgende Broschüre für Bauinteressierte zur Verfügung.


1. Grundlegendes

Bei der Planung eines Bauvorhabens treten erst einmal folgende grundlegende Fragen auf:

  • Wo darf ich bauen?
  • Was darf ich bauen?
  • Wie darf ich bauen?
  • Wann darf ich bauen?

Diese vier Fragen werden durch das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht beantwortet.

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen für die Genehmigung eines Bauvorhabens in Bad Orb bzw. Hessen sind die Hessische Bauordnung (HBO), das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO).

In der HBO ist festgelegt

  • wie ein Bauvorhaben ausgeführt werden muss,
  • welche bautechnischen Anforderungen (z.B. an den Brandschutz oder die Standsicherheit) zu stellen sind,
  • ob das Bauvorhaben den Nachbarn beeinträchtigt und
  • ob es eine Baugenehmigung benötigt.

Das BauGB enthält die Grundlagen des Planungsrechts, der Flächennutzungsplan (derzeit in Aufstellung) stellt Bauflächen aller Art dar (z. Bsp. Wohngebiet oder Gewerbegebiet). Allerdings entfaltet der Flächennutzungsplan keine Rechtswirkung für die Bürger und Grundstückseigentümer, da er nur eine vorbereitende Planung beinhaltet. Ein Bebauungsplan regelt verbindlich, ob ein Bauvorhaben an einem bestimmten Ort zulässig ist und welche Nutzung zulässig ist,

Das BauGB wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die in Bad Orb geltenden Bebauungspläne und planungsrechtlichen Satzungen konkretisiert. Diese geben Aufschluss welche Art von Gebäude gebaut werden darf, wie viel Fläche bebaut werden kann, wie viele Stockwerke erlaubt sind etc.

Neben der Baugenehmigung können für ein Bauvorhaben weitere selbstständige Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich sein, wie z.B. nach dem Wasserrecht, Gewerberecht, Denkmal- oder Naturschutzrecht. Diese Genehmigungen/Erlaubnisse muss sich der Bauherr gegebenenfalls selbstverantwortlich bei den jeweils zuständigen Dienststellen beschaffen.

Grundsätzlich gilt, sollten Sie sich nicht sicher sein, inwieweit Ihr Bauvorhaben auf Zustimmung stößt, empfehlen wir Ihnen eine Bauvoranfrage zu tätigen.

Die Bauvoranfrage ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe Sie im Vorfeld zur Bauantragstellung einzelne, wesentliche Fragen Ihres Bauvorhabens rechtsverbindlich klären können.

Die Fragen, auf die Sie eine rechtsverbindliche Antwort erhalten möchten, sind in einem detaillierten Fragenkatalog der Bauvoranfrage beizufügen. Sie können in der Bauvoranfrage grundsätzlich nur solche Fragen stellen, die von der Bauaufsicht nach dem gesetzlich festgelegten Prüfumfang des nachfolgenden Bauantrages zu prüfen sind. Für die Bauvoranfrage erhalten Sie dann einen Bauvorbescheid, dessen Festlegung in dem geprüften Umfang für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verbindlich gilt.

Im Rahmen der Bauvoranfrage erforderliche Entscheidungen zu Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen werden in diesem Verfahren rechtsverbindlich erteilt und dem Baugenehmigungsverfahren vorweggenommen. 

Bitte beachten Sie, dass der Bauvorbescheid im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren nur Verbindlichkeit entfaltet, wenn das Vorhaben unverändert bleibt.

Der Bauvorbescheid wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird. Die Geltungsdauer kann auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Die mit der Bauvoranfrage verbundene Gebühr wird auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet, wenn und soweit dem Bauvorbescheid im Baugenehmigungsverfahren Bindungswirkung zukommt.

 

 2. Welche Informationen werden benötigt?

Baugenehmigungen oder Baulasten

Vor Antragstellung empfehlen wir Ihnen, sich für das zu bebauende Grundstück über bereits vorhandene Baugenehmigungen und Baulasten zu informieren.

Bestehende Baugenehmigungen, ebenso wie Informationen über Baulasten, erhalten Sie auf Anfrage bei der Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises. Eine Kopie der Bauakten ist gebührenpflichtig. Für eine Einsicht der Akten müssen Sie nachweisen, dass Sie Eigentümer des Gebäudes bzw. des Grundstückes sind oder eine Vollmacht des Eigentümers vorweisen.

Bebauung

Auf unserer Webseite oder in unserem Bauamt erfahren Sie, welche Bebauung auf Ihrem Grundstück möglich ist und welche Auflagen und Bestimmungen es zu beachten gilt. Die nachfolgend erläuterten Fälle treffen in der Regel zu:

Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB)

Das Grundstück liegt im Bereich eines geltenden Bebauungsplanes, folglich muss sich das Bauvorhaben nach den Festsetzungen dieses Plans richten (s. Bebauungsplan lesen und verstehen).

Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB)

Das Grundstück liegt in einem Bereich, in dem kein rechtswirksamer Bebauungsplan vorliegt, jedoch ist der Bereich größtenteils bebaut. Man definiert hier das potenzielle Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, welche sich in die Umgebung einfügen muss.

Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Das Grundstück liegt weder im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans, noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Solche Bauvorhaben werden in der Regel nur dann genehmigt, wenn sie einem landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Damit soll verhindert werden, dass die Landschaft zersiedelt und die Umwelt beeinträchtigt wird.

Erschließung, Versorger und Entsorgung

Grundvoraussetzung für ein geplantes Bauvorhaben ist die Klärung der möglichen Erschließung mit den Ver- und Entsorgern (Wasser, Abwasser, Strom, etc.).

Die notwendigen Informationen erhalten Sie u. a. bei den Kommunalen Diensten der Stadt Bad Orb (siehe wichtige Kontakte).

Kampfmittel

Auch über 70 Jahre nach Ende des 2. Weltkrieges werden noch immer Kampfmittel (Munition oder Munitionsteile) gefunden. Aus diesem Grund muss vor jedem Baubeginn eine Untersuchung durch den Kampfmittelräumdienst erfolgen (siehe wichtige Adressen und Kontakte).

Nachbarschaft

Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor Baubeginn mit den Nachbarn zu sprechen und eventuelle Bedenken im Vorfeld zu klären. So kann etwaigen Rechtsstreitigkeiten vorgebeugt werden. Denn jeder Neu- oder Umbau eines Hauses kann die Interessen oder Rechte des Nachbarn berühren.

Sollte es keine planungs- oder bauordnungsrechtlichen Einwände geben, erfolgt die Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Eine mündliche Absprache oder ein selbst zu Papier gebrachtes Einverständnis der Nachbarn ist keine amtliche Genehmigungsgarantie!

Baum- und Pflanzenbestand

Der Bebauungsplan gibt ggfls. vor, wo Bäume und Pflanzen anzupflanzen sind. Sind Standorte für Bäume und Pflanzen bereits im Plan ausgewiesen und im Zuge des Bauvorhabens deren Beseitigung notwendig, so ist eine Neupflanzung vorzunehmen. In der Zeit vom 01.03. bis 30.09. eines jeden Jahres sind Baumfällungen und drastische Rückschnitte verboten (§ 39 Bundesnaturschutzgesetz). Die Regelungen des Nachbarrechts geben vor, was bei Neupflanzungen zu berücksichtigen ist (Abstand der Bäume und Pflanzen zur Grenze etc.).

Bebauungspläne

Auf unserer Webseite können Sie die aktuellen Bebauungspläne einsehen. Natürlich können Sie auch einen Termin in unserem Bauamt vereinbaren und die Bebauungspläne vor Ort einsehen.

Satzungen

Alle aktuellen Satzungen, die das Bauen, Kaufen und Planen betreffen, können Sie ebenfalls auf unserer Webseite einsehen.


3. Informationen zum Bauantrag und zum Baugenehmigungsverfahren

Baugenehmigungsfreie Vorhaben (§ 55 HBO)

Für kleinere, bauaufsichtlich unbedenkliche Bauvorhaben benötigen Sie häufig keine Baugenehmigung.

Bitte lassen Sie sich von dem Begriff „baugenehmigungsfrei" nicht irreleiten. Es bedeutet nicht, dass Sie diese Bauvorhaben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften ausführen dürfen. Die meisten dieser baugenehmigungsfreien Bauvorhaben können nur unter bestimmten Voraussetzungen realisiert werden. Wann was zu beachten ist, erläutern wir Ihnen in diesem Kapitel.

Worauf Sie unbedingt achten sollten!

Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich.

Denken Sie also daran, dass Sie in eigener Verantwortung alle für Ihr Bauvorhaben erforderlichen Erlaubnisse und Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen, wie z.B. Denkmal- und Naturschutzrecht, selbst einholen müssen. Dies gilt auch, wenn für Ihr Bauvorhaben eventuell isolierte Abweichungs-, Ausnahme- bzw. Befreiungsentscheidungen und/oder satzungsrechtliche Genehmigungen erforderlich werden. Eine Auflistung der bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben zu prüfenden Rechtsgebiete finden Sie in den Handlungsempfehlungen zur Hessischen Bauordnung (HBO), Anlage 1.

Was sind baugenehmigungsfreie Vorhaben?

Baugenehmigungsfreie Vorhaben sind zum Beispiel Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 30 m³, Garagen bis 50 m² Brutto-Grundfläche, Änderungen an Bauteilen im Inneren von bestehenden Gebäuden, die keine Sonderbauten sind, und Abbrüche bis 300 m³ Bruttorauminhalt. In der Anlage 2 der HBO finden Sie eine vollständige Auflistung aller baugenehmigungsfreien Bauvorhaben.

Baugenehmigungsfreie Vorhaben im geplanten Bereich (§ 56 HBO)

Baugenehmigungsfreie Vorhaben im geplanten Bereich werden auch als „Genehmigungsfreistellung“ bezeichnet.

Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfreistellung ist mit der Hessischen Bauordnung (HBO) 2010 deutlich erweitert worden. In diesem Rahmen dürfen bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind, ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn diese Bauvorhaben uneingeschränkt dem Bebauungsplan, der HBO und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen.

Wenn Sie Ihre Bauvorlagen in unserem Bauamt und bei der Bauaufsicht des Main-Kinzig-Kreises eingereicht haben und die Stadt einen Monat nach Eingang der Vorlagen nicht erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren notwendig ist, können Sie folglich nach Ablauf dieses Monats mit der Ausführung Ihres Bauvorhabens beginnen.


4. Typische Festsetzungen im Bebauungsplan

Grundflächenzahl (GRZ)

Nur ein gewisser Teil Ihres Grundstückes darf überbaut werden. Wieviel Prozent Sie überbauen dürfen, wird durch die GRZ geregelt. Lautet sie z. B. 0,4, dann dürfen Sie 40 % der Grundstücksfläche überbauen. In die überbaubare Fläche fließen nach der derzeit gültigen Baunutzungsverordnung (1990) ein: Garagen, Tiefgaragen, Stellplätze inkl. Zufahrten, bauliche Anlagen, Schuppen, Schwimmbecken, Zuwege, etc. Diese zulässige überbaubare Grundstücksfläche darf jedoch um bis zu 50 % überschritten werden. Falls Ihr Baugebiet von einer älteren Fassung der Baunutzungsverordnung betroffen ist, entfallen Nebenanlagen und Zuwege bei der Berechnung. Bitte fragen Sie Ihren Architekten diesbezüglich, er wird Ihnen bei der korrekten Berechnung behilflich sein.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Wieviel Geschossfläche für Ihre Grundstücksfläche zulässig ist, gibt die GFZ an. Lautet sie z. B. 0,6 und Ihre Grundstücksfläche beträgt 300 m², dann ergibt sich eine Geschossflächenzahl von 180 m² (0,6 x 300 m²).

Geschossdefinitionen nach HBO

„Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen, sonst sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse. Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und untergeordnete Unterkellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind keine Vollgeschosse. Dachgeschosse sind Geschosse mit mindestens einer geneigten Dachfläche.“

Hausnummernvergabe

Die Hausnummernvergabe erfolgt durch das Bauamt. Sollten Sie eine Hausnummer benötigen, wenden Sie sich bitte mit einem formlosen Antrag an uns. Wir teilen die Ihnen zugeteilte Hausnummer sämtlichen relevanten Behörden mit.

 

5. Behörden und Versorgungsträger

Behörden

Bauamt der Stadt Bad Orb

Sabine Mühl

Frankfurter Straße 2

63619 Bad Orb

Telefon: 06052 86-200

E-Mail: sabine.muehl@bad-orb.de

 

Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises

Kreisverwaltung

Bauaufsicht

Gebäude C

Barbarossastraße 20

63571 Gelnhausen

Telefon: 06051 85 -0

http://www.mkk.de/cms/de/aemter-und-betriebe/aemter-liste/bauordnungsamt/bauaufsicht/index-bauaufsicht.html

 

Regierungspräsidium Darmstadt

Luisenplatz 2

64283 Darmstadt

Telefon: 06151 120

https://rp-darmstadt.hessen.de/irj/RPDA_Internet

 

Versorgungsträger

Gasversorgung

Main-Kinzig Netzdienste GmbH

Rudolf-Diesel-Straße

63571 Gelnhausen

Telefon: 06051 8233-0

email@mainkinzignetzdienste.de

 

Strom- und Wasserversorgung

Kreiswerke Main-Kinzig GmbH

Barbarossastraße 26

63571 Gelnhausen

Telefon: 06051 84-0

kreiswerke@kreiswerke-main-kinzig.de

 

Wasserversorgung

Geigershallenweg 31

63619 Bad Orb

Telefon: 06052 91280-0

E-Mail: wasserversorgung@bad-orb.de

 

 

Telefon / Breitband / Kabelfernsehen

Deutsche Telekom Technik GmbH

Telefon: 0561 101-1215

 

M-net Telekommunikations GmbH

Niederlassung Gelnhausen

Telefon: 06051 5385-2701

info@m-net.de

 

Breitband Main-Kinzig GmbH

Barbarossastraße 24

63571 Gelnhausen   Telefon: 0 60 51 / 85-13 00 0

Telefax: 0 60 51 / 85-13 00 2

E-Mail: breitband@mkk.de

 

Unitymedia Hessen GmbH & Co. KG

Aachener Straße 746 - 750

50933 Köln

Telefon: 02273 605-1718

kundenservice@unitymedia.de

 

 

Quellenangaben

 

Texte:

  • Auszüge aus der Hessischen Bauordnung (HBO)
  • Gemeinde Freigericht

 

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